1.- CONTRATO

El primer paso consiste en firmar un contrato, donde se establecen los derechos y obligaciones fundamentales de ambas partes, tales como honorarios y tiempos de entrega.

2.- PARCELA (TERRENO)

Es importante que antes de realizar la compra del solar donde se ubicará su futura vivienda, haya tenido en cuenta una serie de condicionantes como la orientación, disposición de la vivienda, normativa urbanística..., etc., por lo que la petición de la opinión y ayuda del técnico resulta indispensable.

3.- PROGRAMA

En este punto tiene que reunir sus necesidades y requerimientos para crear un programa que deberá cumplir su vivienda. El arquitecto le ayudará en esta tarea. Los puntos importantes en los que se puede basar son:

• Establecer un límite de presupuesto para la ejecución de la vivienda.
• Número de personas que vivirán.
• Hábitos, costumbres y preferencias.
• Estilo de vida.
• Dimensiones, espacios, intimidad, etc.

Cualquier detalle en este punto es determinante, por lo que dedíquele todo el tiempo necesario y no obvie ningún detalle, por insignificante que le parezca. Si el arquitecto no es conocedor de sus necesidades, le resultará imposible conseguir los espacios que está demandando.

Todo esto deberá organizarlo por orden de prioridades ya que normalmente no es posible conseguirlo todo.

4.- CROQUIS (DISEÑO INICIAL)

El arquitecto realizará unos croquis (planos iniciales) de la vivienda, donde plasmará el programa establecido.

Es importante la comprensión de este primer plano, que será la base de todo el proyecto, por lo que no dude en preguntar e incluso pedir otro medio de representación para su correcto y total entendimiento. Si fuera el caso de no estar pactado en los honorarios, acuérdelo en este momento, no conllevará un gran desembolso económico extra y será básico y de vital importancia para llevar a buen término el proyecto.

Ahora es el momento de hacer todas las indicaciones oportunas, observaciones y objeciones sobre lo que el arquitecto ha presentado. No hay que mostrarse cohibido, los cambios y ajustes en el papel son mucho más fáciles y baratos y que cuando ya estamos en la fase de construcción.

Esta fase habrá que repetirla hasta conseguir el proyecto deseado, dentro de las posibilidades reales.

5.- ANTEPROYECTO DEFINITIVO

El arquitecto dibujará y diseñará de una manera más precisa la solución adoptada anteriormente, con los espacios acotados.

Una vez dado el visto bueno, se considera la base para realizar el Proyecto Básico y de Ejecución.

6.- PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN

Esta es la fase más técnica de todas.

Lo primero que se necesita es un Estudio Geotécnico (por el técnico correspondiente y visado en su respectivo colegio), que cumpla con los requisitos del Código Técnico de Edificación. Este documento, además de ser de obligado cumplimiento y presentado en el visado del Proyecto Básico de Ejecución en el Colegio Oficial de Arquitectos, es necesario para conocer el tipo de suelo y su resistencia, datos fundamentales para el cálculo de la cimentación y estructura. Según lo hayan establecido al inicio de la relación con el arquitecto, este documento correrá a cargo del cliente o estará dentro de los honorarios totales, al igual que la gestión para conseguirlo.

A partir de este momento, su arquitecto realizará todos los planos y cálculos necesarios.

Forman parte:

• Arquitectura
• Instalaciones
• Estructura
• Detalles constructivos
• Situación y emplazamiento, acotaciones, usos y superficies, movimientos de tierra, memorias de carpintería y materiales, etc.

También tendrá que cumplimentar y calcular:

• Memoria de obligado cumplimiento del Código Técnico de la Edificación
• Pliego de Condiciones
• Mediciones y Presupuesto
• Manual de uso, Conservación y Mantenimiento
• Certificado de Eficiencia Energética en Proyecto
• Ficha Accesibilidad
• Cumplimiento del REBT, Prescripciones Generales De Recepción De Productos Y Ejecución De Obra, Plan de Control de Calidad de la Obra, etc.

También tendrán que realizarse en esta fase el Estudio de Seguridad y Salud (por el arquitecto), el Proyecto de Telecomunicaciones y el Proyecto de Licencia de Actividades (por los ingenieros correspondientes y visados de los respectivos colegios profesionales, en caso de ser necesarios).

El tiempo estimado para desarrollar el Proyecto variará según arquitecto y cliente, pero se puede estimar en una media de 3 meses.

7.- VISADO DE PROYECTO

Una vez finalizado el Proyecto por los Arquitectos, éste será enviado al Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Autónoma correspondiente para su visado.

Este paso es de obligado cumplimiento, y tiene como objetivo controlar y comprobar que el arquitecto o arquitectos que lo firman están acreditados como tal, y que cumple con la normativa vigente.

El tiempo estipulado puede variar entre 3-15 días.

8.- LICENCIAS Y PERMISOS

Con:

• Proyecto Básico y de Ejecución
• Estudio de Seguridad y Salud
• Estudio Geotécnico
• Proyecto de Telecomunicaciones y Proyecto de Licencia de Actividad (cuando sean necesarios),
• y documentos que exige el Ayuntamiento,

se realiza la petición de Licencia de Obras.

En ocasiones y por determinadas características especiales del Proyecto, es necesario entregar documentación y pedir las pertinentes licencias en otros Organismos Oficiales.

Esta fase la realizará el arquitecto si así ha sido pactado.

El Ayuntamiento por su parte, puede presentar requeridos respecto al Proyecto, que el Arquitecto tendrá que subsanar.

Una vez otorgada la Licencia, tendrá que abonar las correspondientes tasas que el Ayuntamiento exija para poder retirar el Proyecto e iniciar las obras. Si éstas se iniciaran antes de la obtención de la licencia, las consecuencias para el Promotor de la obra (usted) podrían ser graves.

9.- ELECCIÓN DE CONSTRUCTOR

Este punto es igual de importante que el de la elección del arquitecto, y podemos seguir los mismos pasos:

• Hacer una lista con los conocidos, recomendaciones y búsqueda personal
• Ponerse en contacto con ellos
• Pedir presupuesto con las Mediciones del Proyecto
• Hacer una elección
• Firma de contrato

Su arquitecto puede ayudarle en la elección, teniendo en cuenta que no solo es importante la valoración económica.

En ocasiones, el cliente prefiere actuar como contratista, lo que en un principio puede parecer un ahorro de costes. En este caso, si no se realiza convenientemente, (lo que suele se fácil y habitual dado el tiempo y la experiencia requeridos), puede acarrear muchos problemas y mayores desembolsos económicos. Es más sencillo y seguro que la responsabilidad final recaiga sobre otra persona o empresa.

10.- EJECUCIÓN DE LA OBRA

Trámites a realizar:

• Solicitud de Préstamo(en caso necesario)
• Escrituras de vivienda en construcción (en caso necesario)
• Permisos necesarios (Aviso Previo, Apertura de Centro de Trabajo, Cartel indicando la actuación que se va a realizar, Acta de Aprobación del Plan de Seguridad y Salud, etc.)
• Contratación de un Coordinador de Seguridad y Salud
• Contratación del Seguro Decenal (en caso necesario)
• Contratación de un Organismo de Control Técnico (en caso necesario)

Agentes Intervinientes:

• Arquitecto: Dirección de Obra.
• Aparejador o Arquitecto Técnico: Director en la ejecución de la Obra.
• Ingeniero de Telecomunicaciones: Realiza el proyecto de Telecomunicaciones (en caso necesario)
• Ingeniero Industrial: Realiza el Proyecto de Actividad (en caso necesario)
• Promotor: usted
• Constructor o Contratista
• Coordinador de Seguridad y Salud
• Entidad Bancaria
• Notario
• Ayuntamiento y Organismos Públicos
• Organismo de Control Técnico (OCT) y Laboratorio de Ensayos (en caso necesario)

Los agentes antes mencionados, pueden ser contratados por usted directamente o a través del Estudio de Arquitectura, esto dependerá de lo que considere conveniente y del acuerdo a que haya llegado en un inicio. Solicite en los honorarios un desglose del coste de estos agentes, en caso de estar incluidos.

Son numerosos los agentes intervinientes y las tareas que han de realizarse. Su arquitecto es quien coordinará a todos ellos, por lo que mantener una buena comunicación con él será de gran ayuda para que la ejecución de la obra llegue a buen término.

Otros:

Préstamo Hipotecario:

Si ha necesitado solicitar un préstamo hipotecario, tendrá que conformar en un Notario las escrituras de Vivienda en Construcción, para la cual necesita de la firma del Arquitecto.

Tendrá que avisar con cierto tiempo de antelación para programar la cita. Si este servicio no estaba incluido en los honorarios, se facturará independientemente. Para pedir el préstamo hipotecario le exigirán que presente:

• Una copia del Proyecto
• Licencia de obras
• Contratación del Seguro Decenal con compañía aseguradora, cuando sea necesaria.
• Presupuesto de la Constructora.

El préstamo vencerá de manera fraccionada, mediante certificaciones firmadas por su Arquitecto y revisadas por el tasador del banco. La última cantidad de dinero se recibirá presentando el Certificado Final de Obra firmado por el Aparejador o Arquitecto Técnico y Arquitecto, y visado por los Colegios Oficiales de ambos.

Permisos necesarios:

Los permisos necesarios variarán según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre, por lo que debe solicitar a su Arquitecto una relación de los que afecten a su proyecto. Tener estos documentos y permisos en regla, es de vital importancia, en caso de accidente o inspección, su carencia conllevaría graves consecuencias, ya que existen responsabilidades penales para todos sus agentes, comenzando por el promotor (usted).

Coordinador de Seguridad y Salud:

Según el Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción, en obras durante cuya ejecución intervengan más d euna empresa, o una empresa y trabajadores autónomos, el promotor,antes del inicio de los trabajos o tan pronto como se constate dicha circunstancia, designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.

Algunas de las funciones del coordinador serán:

• la aplicación de principios generales de prevención y seguridad
• la coordinación de las actividades de la obra para garantizar que contratistas y subcontratistas cumplan con lo establecido en la Ley de Prevención de Riesgos Laborales
• la aprobación del Plan de Seguridad y Salud elaborado por el contratista
• la coordinación de acciones y funciones de control de los métodos de trabajo
• organizar la coordinación de actividades empresariales previstas en el artículo 24 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, adoptar las medidas necesarias para que solo las personas autorizadas puedan acceder a la obra,etc.

Seguro Decenal y Organismo de Control Técnico:

La contratación del Seguro Decenal, cuando sea necesaria, puede realizarla usted mismo o a través del Estudio de Arquitectura, según lo hayan pactado inicialmente. Éste seguro tiene que haber sido contratado antes de que se haya iniciado la obra, ya que se debe inspeccionar la cimentación y estructura para poder emitir los certificados necesarios.

11.- FINAL DE OBRA

El constructor finaliza la obra y el Promotor la recepciona, dando su visto bueno. A su vez, se cumplimenta el Certificado Final de Obra, donde los Técnicos certifican que la obra se ha ejecutado según Proyecto. Junto con los planos modificados (en caso necesario) y la copia del Libro de Órdenes escrito por los técnicos durante la ejecución de la obra y firmado por éstos y el constructor, se traslada a los correspondientes Colegios Oficiales para su visado.

Una vez acabado este proceso, se procede a realizar diversos trámites burocráticos tales como:

• Licencia de Primera Ocupación por el Ayuntamiento
• Licencia de Actividad (en caso necesario)
• Escritura de Obra Nueva con la firma del Arquitecto y el Libro del Edificio
• Registro de la Propiedad
• Solicitud de suministros a las compañías correspondientes
• Solicitud de Seguro de vivienda (en caso necesario)

Como en anteriores fases, estos servicios tendrá que tramitarlos usted personalmente o contratarlos a través del Estudio de Arquitectura.